2021年投资菲律宾马尼拉房产有哪些骗局需要注意？

2021-12-23 15:20 • 投资指南 • 阅读 6614

首先就菲律宾买房来看，我觉得第一批炒起来的是已经在菲律宾淘金的那帮人，他们赚了大把比索没地方花，那么能用的地方就只有买房、买写字楼了。这群人是真正赚到钱的第一批，保守算起来，他们的买房成本应该是现在房价的20%-30%之间。

我身边有个福建的90后朋友，在PBcom Tower附近买的公寓都是几十套一买，用来给员工当宿舍用。其次来菲买房的人，应该是在一些国内房屋中介（投资中介）的糖衣炮弹介绍下来菲的。而且从他们宣传的手册来看，这群中介应该是广东地区的。

“楼花”一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25%以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。

这个所谓的炒楼花指南简单有如下几步：

1、说就是在房子还没建好，大概还有2-3年交楼之前先把房子低价（首付很少）买下来。

2、在交楼之前，房子价格会上涨（这个是肯定的），你再把房子给卖了，获利达到50%-100%之间。

3、因为菲律宾不限购，所以你可以用很少的钱（5-10万人民币）买下一套，如果想多赚钱就多买点。（有些人花了60万人民币买了还没建好的房子10套）

4、最后每套房赚个20-30万人民币，10套房就赚200-300万人民币。

如果按照中介的说法去这样操作，的确没问题。但这中间面临四个问题。

1、到时候接手的买家你去哪找？中介会负责承诺100%可以帮你找到买家吗？

2、新买家为什么不找开发商买，而要中途接手你的房子？你的房子优势在哪？就因为你先下手了这个楼层，这个朝向？

3、如果在交楼前都没脱手，80-90%的尾款你付不付？（不付房子就不是你的了）

4、如果你把尾款都给了，那么手里掐着一大把房子，你会长期在菲管理吗？租出去了还好，如果没租出去每个月的管理费都吓死你。

再说个菲律宾买房的现状，好让大家都有个大概的认识，以下数据是截止2018年6月的。

1、98%的中国人在菲律宾购买的都是高层公寓，因为外国人是无法购买带土地的房产。2%是有本事弄菲律宾身份的中国人，或者以公司名义购买土地（别墅）的。因为2%的比例太小了，我就忽略掉。

2、90%的中国人购买菲律宾房产都是在首都马尼拉地区，其他像宿务、iloilo、Davao……也有，只是比例没首都大。

3、马尼拉（首都）地区房价最先涨起来的是Makati（类似广州的天河区，典型CBD），目前最坚挺的也是这个区域，因为有世界各国跨国企业在这设点办公。

麦肯锡（Mckinsey）：在Ayala三角公园附近的Zuellig Building 7楼办公；

埃森哲（Accenture）：在Makati的MSE Building，BGC，奎松均有办公点；

汇丰（HSBC）：在Makati的6766 Ayala；

可口可乐（Coca）：在东方大厦隔壁的King’s Court（10楼）；

丰田（Toyota）：在RCBC隔壁的GT Tower International；

华为（Huawei）：在PBcom的53楼（牛逼哄哄）；

太多太多了，我就不一一列举了。

4、房价在2017年涨的最猛的地区是Pasay，SMDC开发的Shell Residences这个楼盘都供不应求。我所知道一个公司租了一套3房1厅（大概110平米左右）给员工住，花了17万P/月（现在汇率降了，当时折算成人民币是2.3万人民币/月呀）。

目前Pasay所建的房子很多将在2019-2020年交房，而且几乎都是已经被中国的炒房团给拿了。一旦到时候大面积的推出市场，会出现租客选择太大，房东被动的局面～～～你懂我意思！

5、BGC地区的欧美人最多，这地区的房价紧逼Makati，如果早几年下手就赚翻了，可现在已经涨起来了。如果要想再淘到好的房子问题不大，但价格想漂亮就难了。

透露个题外话：我在2017年6月份看中了Citibank Tower隔壁avida的房子，23楼/66平米/2房1厅，当时全款买的话只要96万人民币。我犹豫了几天就没了。现在每月租金是1万人民币。BGC这片地区我很喜欢，但我错过了。

6、Ortigas是在Makati北部约4-5公里的地方，也算是个小CBD，有点儿类似广州的琶洲。像模像样的公司也有不少，目前虽然房价还可以，但可选的不多，其他的又都是2-3年后才交楼的期房。

7、中国城这个地方我目前只去过5回（来菲7年），与其说那边是中国城，不如说是福建城。只要你在那边碰到个中国面孔的人，直接讲闽南语即可。因为对这不熟，所以我也就不做评价。

8、其他新区目前房价低，就像块玉石，你自己得开了之后才知道好不好，也许1-2年后猛涨，也有可能……自己判断。

9、在菲律宾买房看中的应该是房子租金。因为这边的租售比实在恐怖，不是国内可以比拟的。

10、菲律宾房价之所以没有国内的房价那样1年涨个30%-50%，那是因为这边爱炒房的中国人没有国内的多。我想国内凡是个人，只要有条件去炒房都会去做（全民炒房的阶段）。而在这边毕竟人口数量有限，外国人始终玩不过咱们。（今天还看到一条新闻说深圳一家公司卖了南山区的4套房，到手1.68亿。还做啥实业啊）

我这人文化程度低，我总感觉如果你非得来菲投资房产，千万别想着炒房，尤其是利用杠杆来买房。因为那样你很容易亏的一败涂地，这可不是国内。还有就是中介说的话，仅供参考。为了好的居住生活生态，我希望有一天大家都不会产生买房赚钱的想法。踏踏实实做实业，这样才是正确的方向。

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