投资菲律宾马尼拉房产的本质是什么？

2021-10-17 08:01 • 投资指南 • 阅读 7529

在菲律宾买房其实本质上是买跌该国货币，在菲律宾买房计价单位是比索，而新兴经济体一直在做的事情就是让本国货币贬值，这基本上是通用的套路，看过去两年甚至更长时间对美金都是一路贬值的，中国还好。

我们可以做一个公式的计算，2016年汇率为 1USD=7.94CNY, 1CNY=7.64PHP，1USD=54PHP一套300万比索的房子来计算，当前人民币计价为392670.15=300W/7.64, 美金计价为55555W，当前按照首付比例25%计算，应支付人民币392670*0.25=10W，美金计价为55555*0.25=13888USD，我们以菲律宾每年PHP 对美金贬值10%来计算（2016年9月份，比索对美金为0.0217USD,现价0.0183USD，贬值幅度18%），暂时不考虑人民币对美金的贬值，如果加上人民币的贬值，这个收益就会更吓人，因为在国内我们大概率持有的是人民币资产。

两年后该房价计算为多少比索，计算我们的收益率方式如下54*1.1*1.1=65.34，即一年后的汇率为1USD=65.34PHP而两年后你买的房子的百分之75还是用的比索计价，应该支付的比索数量为300W*0.75=225W PHP，折合美金 225W PHP/ 65.34 =34435USD总计需要支付48323=34435USD+首付款13888USD，我们假设两年后房子的美金计价没有任何的涨幅，那么卖出时候我们能收获55555USD，则收益率为（55555-48323）/48323= 15% 。

这个计算的规则是比较粗俗的，而且汇率没有取到非常精确的程度，那么2年后比索计价的合理房价为345W比索。那么这个游戏的规则核心就在于非常低的首付比例，首付比例越低，则初期需要付出的美金就越少，而交房时能得到的美金就越多，收益率越高，而且还是在不考虑房租佣金和本身缺房的情况。

给我们的启示就是持有美金，越少持有新兴国家的货币越好，在这边明显感觉到比索贬值的太快太快了，对人民币贬值都每天涨，更别提对美金了，这是很可怕的事情。顺手去看了看东南亚经济体本国货币对美金的汇率，一片惨兮兮~不对比不知道，一看吓一跳都是一个套路。。。贬值贬值，还是美金最值钱。

其实这样也是新兴经济体的套路，本国货币贬值，等于是美金或者其他货币的购买力增加了，能刺激出口，带动本国经济的发展，人民收入增加，其实增加的是本国货币，类似于借条一样的东西，要保护自己的资产还是要换成实体资产或者美金，这是相对靠谱的做法。

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